「登記済証(権利証)」から「登記識別情報」へ
(提供 湘南リーガルオフィス 司法書士  齋藤 慎

1.はじめに


平成17年3月7日より、新「不動産登記法」が施行されました。
電子政府構想の実現の一環としての申請・届出手続の電子申請化政策にもとづき「登記の電子申請」(いわゆる「オンライン登記申請」)を導入することを契機に、これまでの登記制度の構造を実に105年ぶりに大幅に変更する全面的な改正となりました。


・・・今回の大きな改正ポイント・・・
平成17年3月7日から変わる点
1.必要書類として新たに「登記原因証明情報」を提出します。
2.「保証書制度」が廃止され、「事前通知制度」「司法書士等による本人確認情報提供制度」が導入されました。
3.「印鑑証明書」の原本還付ができなくなりました。
4.原本還付手続の窓口還付ができなくなりました。

オンライン指定庁になってから変わる点
1.オンライン申請が開始されます。(書面申請も併存します)
2.「登記済証(権利証)」の交付が廃止され、「登記識別情報」「登記完了証」が通知されます。
* 上記改正ポイントの中で、皆様の関心事は「登記済証(権利証)」制度の廃止にともなう「登記識別情報」ではないでしょうか?


2.「オンライン指定庁」

新法施行前までの登記所は、「ブック庁」と、「コンピュータ庁」の二つが存在していました。今後、登記申請のオンライン化に対応できた登記所より順次「オンライン指定庁」となります。
平成17年3月7日に新不動産登記法が施行されましたが、同年3月22日に最初の「オンライン指定庁」が誕生しました。(さいたま地方法務局 上尾出張所)
平成17年度中に全国で100庁ほどが「オンライン指定庁」となる予定です。神奈川県内におきましては、9月12日に「栄出張所(港南区・栄区)」が指定され、11月28日に「本局(中区・西区・南区)」と「平塚出張所(平塚市・大磯町・二宮町)」が「オンライン指定庁」に指定されます。


3.「登記済証(権利証)」の取扱い

オンライン化の指定がされるまでの間は、現在の登記済証(権利証)の制度が存続します。
オンライン指定庁になった後には、新たな権利者に「登記済証(権利証)」は発行されず、それに変わる「登記識別情報」が通知されます。
なお、オンライン化の指定までに不動産の権利を取得し交付を受けた「登記済証(権利証)」はこれまでどおりに有効ですし、登記申請(例:売却、担保設定等)をする際にはその登記済証(権利証)が添付書面となりますので、大切に保管して下さい。
    

4.「登記識別情報」とは

オンライン指定庁になりますと、オンライン申請でも書面申請でも、登記が完了しますと、登記名義人となった者(例:買主・相続人・担保権者等)に対し、その者を認識するための情報(「登記識別情報」)を発行し通知がなされます。その者が次回に登記の申請人として登記申請する際には(例:売却、担保権抹消等)原則として、登記所にその「登記識別情報」を提供しなければなりません。

「登記識別情報」とは、英数字12桁の組み合わせ(AからZまで及び0から9まで)の暗証番号(パスワード)です。登記済証に代わる本人確認機能の代替方式として、登記制度特有のものとして登記所が発行する独自の確認方式であります。本人のみが確実に保管し、他人には分からないことを前提にした暗証番号(パスワード)方式を採用するものです。

この「登記識別情報」は、不動産ごと、登記事項ごと、かつ登記名義人(申請人に限る)ごとに個別に発行され通知されます。
したがって、ご夫婦で宅地と建物と私道持分を取得しますと、それぞれに3個の登記識別情報が通知され、合計6個の登記識別情報が存在することになります。


5.「登記識別情報」の通知方法と受領 
(登記所 → 申請人)


通知は、書面申請の場合は、登記所から書面で通知され、その通知には「目隠しシールを貼り」登記官の証明印が付されます。         
オンライン申請の場合は、オンライン申請システムを経由して登記官の官職電子署名・証明書が付され、申請人の公開鍵で暗号化されたデータをダウンロードする方式となります。

 「オンライン申請」とは
すべての添付情報を電磁的記録により送信しなければなりません。したがいまして、「登記識別情報」の電磁的記録化はもちろんのこと、すべての当事者において「電子署名」「電子証明書」を利用できる環境が整っている必要があります。


6.「登記識別情報」の管理について

これまでは、登記済証(権利証)そのものを大事に保管していれば、他人に悪用される可能性は低かったわけですが(偽造は防止できませんが)、「登記識別情報」は、これを知っている人がその不動産の権利者と見られてしまいますので、これまで以上に厳重な管理が必要となります。

書面で交付する登記識別情報通知書については、登記識別情報を記載した部分を覆う目隠しシールを貼り付けて、第三者に盗み見られないような工夫がされています。この目隠しシールを剥がした場合には、通知書を封書等で封印したうえで、金庫等に保管することが望ましいでしょう。(次回の登記申請時まで目隠しシールを剥がさないことをお勧め致します)
オンラインで送信された登記識別情報は、復号化しないまま電子媒体等に保管し、復号ソフトとともに適切に管理することが考えられます。その他、復号化した登記識別情報を書面に印刷し、これを封筒等に封印して金庫等に保管する方法も考えられます。
なお、後述致しますが、登記識別情報の「失効制度」および「不発行の制度」も新設されております。


7.「登記識別情報」の提供 (申請人 → 登記所)

書面申請の場合に、登記識別情報を提供する場合には、登記識別情報を記載した書面(通知書をコピーしたものでも構いません)を封筒に入れて封をし、当該封筒に登記識別情報を提供する申請人の氏名又は名称及び登記の目的を記載して「登記識別情報在中」のように記載して、登記申請書に添付して提出します。
オンライン申請の場合は、申請データとは別に登記識別情報提供様式のデータを作成して所定の箇所に登記識別情報を入力し、送信する仕組みになります。


8.「失効制度」とは

登記識別情報の通知を受けた登記名義人又はその代理人の請求により、当該登記識別情報を失効させることができます。
登記識別情報は、暗証番号にすぎませんので、失念し、また他人に容易に知られてしまうおそれもあり、また物理的な物ではないので他人に知られたか否かは気がつかないこともあります。したがいまして、管理の困難性を考慮し、自ら失効させる制度を設けることになりました。
この失効制度は登記の申請と関係なくいつでも行うことができます。


9.「不通知制度」とは

登記識別情報を不要とする人には、申請時に申し出をすることで発行されません。上記のとおり管理の困難性が予想されるため、始めから発行を希望しない制度が新設されました。但し、後日の登記申請の際、登記識別情報が提供できませんので、それに代わる「事前通知」制度、若しくは、「資格者による本人確認情報」制度の利用が必要となります。


10.登記識別情報の「有効性検証制度」

登記識別情報の通知を受けた登記名義人又はその代理人は、手数料を納付して、当該登記識別情報が有効である旨の証明書を請求することができます。
登記識別情報は単なる英数字の暗証番号(パスワード)ですので、その有効性は登記所側にしか分かりません。そこで、司法書士等が登記申請を行うにあたり登記識別情報が有効でなければ責任を持って登記申請をできませんので、事前に有効性の検証を行うことができる仕組みが新設されました。


11.登記識別情報の再通知は行われません

登記識別情報の不発行を希望した者、失効の申し出をした者に対し、後日、登記識別情報を再発行することはありません。

                         担当:司法書士 齋藤 慎

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